Escrituras para compraventa de vivienda

Adquirir una vivienda es un paso importante en la vida de toda persona. Se trata de un proceso legal que va a acompañado de cierta complejidad, dadas las importantes sumas de dinero que se manejan en el mismo.

Muy pocos tienen el privilegio de comprar más de un inmueble durante sus vidas, así que se trata de algo que posiblemente harás solo una vez. Antes de firmar las escrituras para compraventa de vivienda es importante conocer un par de cosas que harán más sencillo el proceso.

El proceso de selección, negociación, compromiso y finalmente firma de las escrituras para la compraventa de la vivienda será mucho más sencillo, una vez sepas todo lo que tenemos que contarte.

De esta forma podrás evitar los errores más comunes del comprador primerizo o inexperto. El mercado inmobiliario español tiene muchas particularidades que puede ser importante tener presentes antes de que tengas frente a ti, y ante el notario, las escrituras para compraventa de tu vivienda.

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Seleccionando la vivienda apropiada

El mercado inmobiliario español fue de los más afectados por la crisis financiera mundial de 2008. Los precios se desplomaron, y actualmente no alcanzan los precios que tuvieron entonces. Se trata entonces de un mercado en lenta recuperación.

Esto también significa que pueden encontrarse grandes oportunidades si se sabe dónde buscar. Pero también que el crédito inmobiliario es más difícil que hace algo más de una década. Conseguir una hipoteca atractiva puede ser un reto, pues los bancos son más cautelosos con los préstamos.

La mayoría de las ofertas de vivienda se encuentran en sitios en línea. La mayoría son manejadas por agentes inmobiliarios pagados por el vendedor.

Estos agentes inmobiliarios a menudo pueden proporcionarle información detallada sobre la región o ciudad que estás considerando para mudarte. Pero como se trata de una actividad con poca regulación debes prepararte para algunos con pocos escrúpulos.

Desconfía de cualquier que pida algún pago por adelantado o sugiera contactos para hacer más rápido el proceso de compra. La idea es que puedas tener tu propia asesoría. Esto implica buscar tu propio notario, asesor inmobiliario, tasador, etc.

Cuidado con las construcciones ilegales

El boom de la construcción en España hizo que se construyeran muchos conjuntos residenciales sin los permisos necesarios. Estas propiedades tienen un riesgo de demolición alto, así que agentes sin escrúpulos pueden ofrecerlas bajo un gran descuento.

Tenga cuidado, y cuando se encuentre con una propiedad de relativamente reciente construcción, tómese el tiempo para investigar al respecto. No asuma un riesgo innecesario atraído por una oferta.

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¿Qué necesito saber antes de ofertar por una vivienda?

Perfecto, has encontrado la casa ideal para pasar muchos años de felicidad y miles de nuevos recuerdos. Ahora es responsabilidad del comprador revisar que, como mínimo, estos documentos estén en regla:

  • Las credenciales de los abogados o agentes inmobiliarios involucrados en la venta.
  • El Registro de la Propiedad del inmueble.
  • Que se ha obtenido el permiso de construcción adecuado, al igual que los permisos de todas las modificaciones posteriores.
  • Que no hay deudas pendientes vinculadas a la propiedad, como una hipoteca. El vendedor debería serle sincero al respecto desde el primer momento, porque usted como comprador asumirá esas deudas.
  • Que la propiedad es como está descrita, y que cualquier modificación tenga los permisos necesarios.
  • Que el inmueble sea estructuralmente sólido y que el valor de la propiedad sea similar al precio. Un tasador puede hacer este trabajo.

La mayor parte de esta investigación puede hacerse vía telefónica o en línea. También puede contratar asesores inmobiliarios que se dedican a esta actividad, cubriendo sus honorarios profesionales.

Ofertando y firmando el precontrato

Una vez que está conforme con las condiciones del inmueble ha llegado la hora de hacer una oferta al comprador. Esto se puede hacer directamente o a través del agente inmobiliario. Si la oferta complace a la otra parte, es hora de firmar un precontrato.

Este contrato recibe el nombre de anticipo. En este las partes acuerdan las condiciones de compraventa del inmueble. Se trata de un contrato de tipo privado, así que su contenido solo concierne a las partes.

Por lo general se realiza bajo el modelo de contrato de arras, también llamado simplemente arras. En este tipo de precontratos el comprador se compromete a adquirir la vivienda al precio y condiciones acordados. Por su parte el vendedor se compromete a lo propio con respecto a la venta.

Para garantizar su cumplimiento el comprador deposita una cantidad, usualmente el 10% del valor de la vivienda. Si se retracta de la compra, perderá el depósito. Pero si el vendedor es que el que decide no seguir adelante con la venta, deberá pagar una cantidad equivalente al depósito.

Este contrato privado contiene la descripción completa del inmueble, el precio de venta, la repartición de los gastos de compraventa, así como también el tiempo máximo para formalizar la venta.

Preparando y firmando las escrituras

La escritura de la vivienda es un documento público, a diferencia del precontrato. La preparación de las escrituras se realiza entre las partes, con la asesoría legal de sus abogados y con la del notario en el que confíen.

Dentro de las mismas existe una descripción aún más completa de las partes y del inmueble. Toda la documentación de construcción y habitabilidad del inmueble, incluso los diversos certificados (como el de eficiencia energética) deben constar en las escrituras.

Cualquier defecto oculto y cualquier obligación fiscal o financiera debe constar en este documento, que debe ser firmado ante las partes, previa lectura por parte de un notario. Este certificará las escrituras con una firma protocolizada y la compraventa de la vivienda puede considerarse cerrada.

Registro de la propiedad y otros trámites

Una vez cerrada la compraventa hay que realizar la gestión del documento ante las autoridades. Esto implica el pago de impuestos y la inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad.

Por lo general las comunidades autónomas dan un plazo de 30 días hábiles o un mes, contados desde la fecha de la escritura, para realizar el pago de los impuestos legales. Luego de ese plazo existen recargos por demora.

Estos impuestos incluyen el IVA (en el caso de viviendas nuevas) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en el caso de vivienda existentes).

La inscripción del documento en el Registro de la Propiedad puede realizarse en línea o en forma presencial. El notario puede asesorarlo al respecto.

Finalmente recuerde que también deberá cambiar el titular de los servicios públicos, incluidos la luz y el gas. Podrá realizar el cambio de titular en comercializadoras como Iberdrola o Endesa.

Con esta página podrás aprender más sobre el tema. Puedes ver más en el vídeo: