Derecho de obras en arrendamiento

Que puede ser más importante para un propietario que mantener su vivienda lo mejor posible. No obstante, existen casos en los que se requiere realizar algunas obras en la vivienda para hacerla confortable. Es así, que existe un derecho de obras en arrendamiento. Es decir, la posibilidad que asiste al inquilino o propietario para cambiar algunos aspectos del inmueble. Seguidamente, te explicamos algunos de los aspectos interesantes que están relacionados con el concepto de derecho de obras en arrendamiento y como aplicarlo adecuadamente.

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Condiciones para el alquiler de una vivienda

En este caso, haremos referencia a la manera en la cual puedes ocupar una vivienda bajo la figura del alquiler. Se trata de una propiedad que tiene un dueño que desea alquilarla y para ello estableces un contrato con él. El acuerdo se refiere a determinadas exigencias en las que te obligas a pagar una cuota generalmente mensual por la vivienda que ocupas.

La vivienda objeto del acuerdo debe ser entregada al arrendatario o inquilino en perfecto estado de habitabilidad. Pero puede suceder en algunas ocasiones, que tienes que solicitar el derecho de obras en arrendamiento. Esto sucede porque puede que el inmueble requiera de algunas condiciones especiales para terminar de ser confortable. En otros casos simplemente requieren de mantenimiento y deben igualmente ser realizadas.

Qué obras pueden realizar

El inquilino tiene limitaciones sobre todo en el orden estructural. Es decir, lo que comúnmente hacemos es algunas cosas menores o las adecuaciones correspondientes a los servicios. Es ahí donde, se asume que habitando el inmueble tienes el derecho de contratar el servicio que te convenga. Por ello, si se requieren circunstancias especiales para el funcionamiento del servicio, es lógico que cuentes con dicha posibilidad. Las alternativas reales son dos, obras de mejora y obras de conservación.

Obras de conservación

Son aquellas que nos permiten contar con las diferentes áreas, en perfecto estado sin cambiar sustancialmente nada. Es decir, se refiere al mantenimiento de la estructura y de las instalaciones en general. Normalmente, son responsabilidad del arrendador porque se supone que debe mantener su inmueble. Sin embargo, existen salvedades, como en los casos en que el deterioro no sea el natural y sea consecuencia del inquilino. Es decir que la persona que alquila cause daños en este tipo de instalación. En este caso, el coste le corresponde al inquilino.

En estos casos, las obras no impactan particularmente a los montos de alquiler, porque insistimos, son su obligación. Es importante acotar que existen términos de ley para la realización de estas obras. Si la misma supera los 20 días, el inquilino puede solicitar una rebaja del alquiler proporcional al espacio que no utiliza. Así mismo, puede negarse por un tiempo a la realización de las obras, si no son realmente necesarias.

Cuando puedes realizar la obra como inquilino

Se trata de casos en los que existe una imposibilidad material por parte del propietario para realizar la obra de conservación. En estos casos, el inquilino puede realizarla porque es urgente, pero solo si comunica dicha decisión al propietario.

Casos de obras solicitadas por autoridades

En algunas ocasiones las obras son de tal magnitud que son el producto de una decisión de una autoridad. En estos casos, el inquilino puede solicitar la extinción del contrato porque evidentemente no cuenta con seguridad. Se asume que tampoco es culpa del dueño por ello, no existen indemnizaciones para el inquilino.

Obras de mejora

Se trata de otro tipo de reformas más grandes y llevadas a cabo con la finalidad de mejorar algún espacio determinado. En estos casos las obras se realizan como consecuencia de perdida de algunas condiciones de higiene, salubridad y comodidad. Como puedes observar, son condiciones extremas en muchos sentidos, es decir que limitan la habitabilidad del inmueble. En el caso anterior, eran cosas que podíamos pasar por alto en este caso, no.

Obligación del propietario

Se asume que son espacios que deben contar con determinadas condiciones. Cuando las mismas no se cumplen o deterioran, evidentemente será el propietario quien las sufrague.

Momento para realizar las obras

Aquí podrás complementar información con respecto a derechos y deberes con Obras en viviendas de alquiler.

Las mismas pueden ser de carácter urgente, aun cuando el inquilino puede aducir que no son tan urgentes. En este caso, puede solicitar que se suspendan hasta la finalización del contrato para que se realicen. Recuerda que el arrendatario puede tener problemas para encontrar un lugar y así se protege su derecho a vivienda. El periodo para notificar las obras es de tres meses en los que se pueden tomar decisiones correspondientes.

Se puede rescindir el contrato en caso de este tipo de obras

Como se asume que son obras de importancia y urgencia, el inquilino puede solicitar la rescisión del contrato. Esto opera solo a partir del primer mes de recepción de la comunicación y la respuesta tiene ese mismo lapso.

Incremento de la renta

Esta condición solo puede darse cuando el contrato tiene más de tres años de pactado. Es una forma de proteger al inquilino por situaciones que realmente escapan de su control. Se asume que son cosas que el dueño debe conocer sobre su inmueble y no puede cargarlas sobre el inquilino.

Cuando las obras las requiere y plantea el inquilino

Existen situaciones en las que el arrendatario por su propia iniciativa considera que se deben realizar obras. En estos casos operan determinados conceptos asociados al derecho de ambos, arrendador y arrendatario.

Cómo puedo solicitarlas

Por escrito y a través de un medio que permita la verificación. Se trata de una acción que puede no ser considerada como apropiada y por ello, el dueño debe dar su consentimiento también por escrito.

Consecuencias

De no solicitarse de la manera apropiada y si igual se realizan existe una penalización. El propietario puede disolver el contrato y solicitar que el inmueble le sea restituido en su forma original. Sin embargo, existen situaciones de riesgo inminente y allí no opera este criterio.

Como ves, se trata de un campo interesante en el que la Ley intenta proteger a los involucrados. No solo al inquilino al que normalmente vemos como el perjudicado, sino el propietario que expone su propiedad.